Combien tu peux emprunter selon tes revenus et la règle HCSF.
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques françaises de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 % chez leurs emprunteurs. Cela signifie que la somme de toutes tes mensualités de crédit (immobilier + autres prêts) ne peut pas dépasser 35 % de tes revenus nets mensuels avant impôt.
Avant 2020, les banques utilisaient une règle moins stricte (33 %) mais avec plus de souplesse. Depuis la réforme HCSF, le 35 % est devenu une limite légale, plus une recommandation.
Exemple concret : tu gagnes 3 000 € nets/mois (avant impôt). 35 % de 3 000 = 1 050 €/mois. C'est la mensualité totale maximum (assurance incluse) que tu peux supporter.
Pas tous les revenus se valent aux yeux des banques. Voici la hiérarchie typique :
Les banques peuvent déroger à la règle des 35 % pour 20 % de leurs dossiers chaque trimestre. En priorité, elles utilisent cette marge pour :
Conclusion : si tu vises plus que 35 % d'endettement, c'est possible mais pas garanti. Bien préparer ton dossier devient crucial.
Passer de 20 à 25 ans abaisse fortement la mensualité — donc augmente la capacité. Mais attention : ça augmente massivement le coût total des intérêts. Un crédit sur 25 ans coûte 30-40 % de plus qu'un crédit sur 20 ans pour le même capital.
Un apport de 20 % du prix améliore ton taux et rassure la banque. Vise au minimum 10 % + frais de notaire (environ 17-20 % du prix d'achat au total).
Avant de demander un prêt immobilier, solde tes crédits conso, leasing auto, prêts étudiants. Chaque mensualité supprimée libère ta capacité d'autant.
Emprunter à deux (conjoint, pacsé, ou même parent garant) double les revenus pris en compte. Attention : le co-emprunteur est solidairement responsable.
L'assurance représente 15-25 % du coût total d'un crédit. Une délégation d'assurance (loi Lemoine 2022) peut te faire économiser des dizaines de milliers d'euros et libérer un peu de capacité.
Oui. Le calcul HCSF se base sur la mensualité tout compris : capital + intérêts + assurance + garantie éventuelle. C'est important car l'assurance peut représenter 15-20 % de la mensualité totale.
Pour les très hauts revenus (>10 000 €/mois), les banques peuvent appliquer le "reste à vivre" plutôt que le 35 %. Si après remboursement de la mensualité il te reste 6 000 € pour vivre, c'est plus généreux qu'un 35 % pur.
Souvent oui. Un courtier connaît les politiques de chaque banque et sait où ta dérogation passera. Coût : généralement 1 % du montant emprunté, parfois gratuit. Rentabilisé par l'écart de taux obtenu.
Une fois ta capacité connue, utilise notre simulateur de crédit immobilier pour calculer la mensualité exacte selon le montant que tu envisages réellement, et notre calculateur de frais de notaire pour estimer le coût total d'acquisition.