Évalue le rendement d'un projet d'investissement locatif.
Quand on parle de "rentabilité" d'un investissement locatif, il faut bien préciser laquelle. Trois niveaux d'analyse, chacun plus précis et plus prudent que le précédent.
Formule : (Loyer annuel × 12) ÷ Prix d'achat × 100
C'est le calcul "marketing" qu'on voit dans les annonces. Il ignore toutes les charges, ce qui le rend très optimiste. Utile pour comparer rapidement deux biens, mais ne reflète pas la réalité financière.
Formule : (Loyer annuel − charges − taxe foncière) ÷ (Prix + frais d'acquisition) × 100
Plus réaliste. Prend en compte les charges non récupérables et la taxe foncière. C'est ce que calcule notre outil.
Encore plus précise : elle déduit en plus la fiscalité (IR + prélèvements sociaux à 17,2 %). Selon ton TMI (tranche marginale d'imposition), elle peut être 30 à 50 % inférieure à la rentabilité nette de charges.
| Rentabilité nette | Évaluation | Zone géographique typique |
|---|---|---|
| < 3 % | 🔴 Faible | Paris, Lyon, Bordeaux (centre) |
| 3 - 5 % | 🟡 Correcte | Banlieues, villes moyennes |
| 5 - 7 % | 🟢 Bonne | Villes moyennes dynamiques |
| > 7 % | 🟢 Excellente | Petites villes, colocations, marchés secondaires |
Attention : une rentabilité élevée s'accompagne souvent d'un risque plus élevé (vacance locative, dégradation, mauvais payeurs, quartier moins porteur).
Pour un calcul réaliste, n'oublie pas :
La rentabilité, c'est un pourcentage. Le cash flow, c'est ce qui rentre vraiment dans ta poche chaque mois après tout payé. C'est plus parlant et plus actionnable.
Cash flow mensuel = Loyer − mensualité crédit − charges mensuelles − taxe foncière/12 − provisions travaux
Un cash flow positif (même de 50 €) est très différent d'un cash flow négatif. Avec un négatif, tu mets de l'argent chaque mois pour combler le déficit (en espérant la plus-value à long terme).