📐 Surface habitable

Surface habitable : définition légale

La surface habitable (article R. 156-1 du Code de la construction) est la surface de plancher construite, après déduction :

• Des murs, cloisons, marches et cages d'escalier
• Des gaines, embrasures de portes et de fenêtres
• Des combles non aménagés, caves, sous-sols
• Des remises, garages, terrasses, loggias, balcons
• Des locaux communs et dépendances
• Des parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m

Surface habitable vs Loi Carrez : la différence

Deux notions souvent confondues :

Surface habitable

Définition générale, utilisée pour tous les logements (maisons et appartements). C'est cette notion qui sert pour les bails de location, les aides au logement (APL), les diagnostics.

Loi Carrez

Définition spécifique aux copropriétés (loi du 18 décembre 1996). Mention obligatoire lors de la vente d'un lot de copropriété. Les règles sont quasi identiques à la surface habitable, sauf qu'elle peut inclure certains éléments (vérandas) si elles sont closes et couvertes.

⚠️ Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface Carrez annoncée, l'acquéreur peut exiger une réduction du prix de vente au prorata.

Comment mesurer correctement ?

1. Mesure de mur à mur, pas en diagonale
2. Trace un schéma avant de mesurer
3. Pour une pièce rectangulaire : longueur × largeur
4. Pour une pièce avec recoins : décompose en plusieurs rectangles, additionne
5. Soustrais les murs intérieurs (mais pas l'épaisseur des cloisons qui sont dans la pièce)
6. N'inclus pas les hauteurs sous plafond < 1,80 m (sous combles par exemple)

Outils utiles : télémètre laser (15-30 € en magasin de bricolage), beaucoup plus précis qu'un mètre ruban.

Combien coûte un diagnostic surface ?

Un certificat Loi Carrez par un géomètre coûte généralement 80-200 € pour un appartement standard. Obligatoire en cas de vente en copropriété.

Quelle surface pour quoi ?

Lien avec le DPE

La surface habitable est utilisée pour calculer la consommation au m² dans le DPE. Une erreur de surface peut t'envoyer dans la mauvaise classe énergétique. Vérifie toujours la surface mentionnée dans ton diagnostic.